Investir em imóveis em Portugal e como ganhar dinheiro com imóveis

O imobiliário em Portugal está em grande. Em 2017, Portugal teve um “ano espetacular”, e o mercado “é sustentável”, disse recentemente a consultora JLL. Investir em imóveis em Portugal passou a ser novamente um tópico quente. Em Lisboa o investimento cresceu 17% apenas no primeiro semestre de 2017. 2017 foi o melhor ano de sempre a nível de operações com escritórios desde 2009. É inegável, o mercado imobiliário em Portugal está bem e recomenda-se.

Nos últimos anos, o número de investidores em imobiliário em Portugal cresceu bastante. Comprar um imóvel para arrendar voltou a ser uma opção para muitos. Na realidade, o sector cresceu bastante, para dar resposta a uma procura enorme que resulta do medo de casa própria originado pela crise de 2008. Um pouco por todo o país, o mercado de arrendamento aumentou tremendamente.

Também regressou uma tendência importante: é cada vez mais frequente pedir empréstimos para comprar casas de investimento. Primeiro, as taxas euribor estão baixíssimas (negativas até) o que resulta em taxas atractivas para crédito habitação. Segundo, a banca voltou a “abrir a torneira”. Terceiro, os depósitos a prazo em Portugal pagam muito abaixo da inflacção, com taxas médias de menos de 0.5%. Quarto, a valorização recente do imobiliário em Portugal leva a que muitos investidores comprem com a esperança que os imóveis valorizem.

Investir em imóveis

Os imóveis têm características únicas, que fazem do imobiliário um dos melhores tipos de investimento se não o melhor. Na realidade, eu falo extensivamente sobre este tópico no meu livro “Investir em Imobiliário: do 0 ao milhão”. Por isso, vou simplificar esta questão neste post dando-lhe algumas razões para investir em imóveis:

  1. Actualmente, os investimentos mais “seguros” como depósitos a prazo geram rentabilidades minúsculas, abaixo da inflacção;
  2. No entanto, os imóveis são sempre vistos como investimentos seguros, por serem tangíveis;
  3. O valor dos mesmos são menos voláteis;
  4. Permite excelentes possibilidades de diversificação;
  5. Têm inúmeras vantagens fiscais.

3. Os imóveis

Mas quais são os melhores imóveis? Como os conseguir? Como os negociar?

Identificado o mercado que deseja “atacar”, tem que agora passar para os imóveis.

É aqui que reside outro erro dos investidores iniciantes; alguns procuram imóveis pelo “look”, pelo encanto, e outros pelos bairros que gostam mais. As 3 primeiras regras do imobiliário são 1. localização, 2. localização, 3. localização.

Mas o que é isso da localização? Há boas e más? Escolho as boas?

Sim, mas uma localização boa é aquela que vai apreciar (e não depreciar), ou seja cujo valor vai crescer com o tempo. Um pouco como os mercados, mas numa perspectiva mais micro.

E como escolher as localizações? Bom, considere transportes, serviços, criminalidade, espaços verdes, etc. Considere a zona como se fosse o sítio onde iria viver. Use o senso comum, mas dados concretos também.

Os bons sítios são aqueles onde toda a gente gosta de viver. Faça esta experiência, resulta sempre: convide um grupo de amigos para tomar um café. Pergunte-lhes que zonas da cidade gostariam para viver. E vai rapidamente ver que existe uma percepção generalizada de que algumas zonas são bem cotadas, enquanto outras não.

Mas isso determina os imóveis?

Sim e não. Agora já tem uma base de procura. Mas a localização só por si não determina nada. Aliás, é bem capaz de apenas encontrar maus negócios (a nível de números) nas zonas mais premium. Esse premium paga-se.

Por isso, encontre o “tier-2” das zonas, ou seja, os bairros que são os melhores… a seguir aos melhores!

E quanto aos imóveis, pode usar técnicas de negociação (leia o meu livro, vale a pena!) avançadas. Mas antes de negociar procure os melhores imóveis, faça listas, procure papeis a dizer “vende-se” nos bairros, pergunte a pessoas, etc.

Humm… mas é assim tão fácil?

Parece fácil? Não é. Mas é um começo. Enquanto o meu livro lhe vai dar uma perspectiva muito mais abrangente do que este post, este post é um começo. E no fundo falo-lhe de senso comum, mas sabe quantos investidores iniciantes não o usam?

4. Rentabilidade e outros factores

Como qualquer investimento, a rentabilidade do mesmo acaba por ser o factor mais importante. Sim, a valorização a médio prazo é também muito importante, mas a maior parte dos investidores procura rentabilidades altas no imediato.

A rentabilidade é fácil de calcular: é o dinheiro que recebe do investimento dividido pelo valor total que investiu. No fundo outros investimentos como depósitos a prazo, actualmente não têm rentabilidade. Ou melhor, têm (porque todos os investimentos têm), mas é tão baixinha que não se compara a outros investimentos.

Mas a rentabilidade é tudo?

Não, não é. A rentabilidade e a valorização do imóvel são tudo. Porque juntas estão ligadas a tudo (potencial de renda – embora não de forma linear, procura do tipo de imóvel, retorno, etc).

Mas não consigo calcular a valorização… pois não, mas consegue escolher um mercado que possa vir a tornar-se grande. Ou cujo rácio de imóveis e pessoas penda para o seu lado, independentemente do tamanho do mercado.

OK, então rentabilidade e valorização, OK. Uma consigo calcular e a outra prever, parece fácil. Porém, prever valorizações de mercado é complicado e na minha experiência, pouca gente ganha muito dinheiro dessa forma. Apenas alguns investem o dinheiro e tempo necessários para prever tal coisa. E esse é o truque.

Mas não é o único, o outro é reconhecer valor. Reconhecer valor em patinhos feios, em imóveis que têm um aspecto muito mau mas se podem tornar em imóveis com excelentes condições ao mesmo tempo que o investidor ganha muito dinheiro com isso.

Veja este imóvel:

Sabia que eu vi um valor enorme neste imóvel? E estava certo, afinal havia de o remodelar e de gerar rentabilidades anuais brutas superiores a 20% com ele. Eis “o durante”, que lhe dá uma ideia do tipo de remodelações que eu faço:

No cálculo da rentabilidade, deve englobar tudo o resto, como custos de obras, remodelação, manutenção, juros pagos sobre o capital investido, etc.

Estas são duas questões que podem mudar bastante o rumo do seu investimento. Antes de investir, deve ponderar bem sobre aquilo que pretende, medindo os prós e os contras. E quando lhe digo isto, digo-lhe para ser cauteloso, mas não estou a sugerir que nunca invista. Vai arrepender-se daqui a uns anos…

Apenas perceba que a vida é feita de riscos, e as boas decisões são aquelas que são riscos calculados.

Fonte: in Imobiliário , Investimento , Investimento imobiliário by Artur Mariano·  Janeiro 29, 2018

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